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<meta name="description" content="开发商售房资质五证（购房）

国有土地使用证：由市国土资源和房屋管理局核发。（国土局）

盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。
《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房">
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国有土地使用证：由市国土资源和房屋管理局核发。（国土局）

盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。
《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房">
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国有土地使用证：由市国土资源和房屋管理局核发。（国土局）

盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。
《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房">

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<title>置业储备 | 潍夫子的个人博客</title>

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    <h1 class="article-title" itemprop="name">
      置业储备
    </h1>
  

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        <h2 id="开发商售房资质"><a href="#开发商售房资质" class="headerlink" title="开发商售房资质"></a>开发商售房资质</h2><h3 id="五证（购房）"><a href="#五证（购房）" class="headerlink" title="五证（购房）"></a>五证（购房）</h3><blockquote>
<ol>
<li><p><strong>国有土地使用证</strong>：由市国土资源和房屋管理局核发。（国土局）</p>
<ul>
<li>盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。</li>
<li>《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。</li>
<li>土地使用证规定你是用于农业、工业、商业还是住房等。</li>
<li>注意土地的使用年限</li>
</ul>
</li>
<li><p><strong>建设用地规划许可证</strong>：由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发。（规划局）</p>
<ul>
<li>看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。</li>
<li>建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》</li>
</ul>
</li>
<li><p><strong>建设工程规划许可证</strong>：由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发。（规划局）</p>
</li>
<li><p><strong>建筑工程施工许可证</strong>：由工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门核发。（建设局）</p>
</li>
<li><p><strong>商品房预售许可证</strong>：由工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门核发。（房管局）</p>
<ul>
<li>签合同前注意所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”，还要注意是否在有效期内。</li>
<li>购房者要仔细核对卖方的名称与预售许可证上载明的是否一致。避免开发商未通知购房者就将已抵押的商品房预售。</li>
<li>房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。</li>
</ul>
</li>
</ol>
<p>主要查看《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，注意查看原件，复印件容易造假。</p>
</blockquote>
<h3 id="二书（交房）"><a href="#二书（交房）" class="headerlink" title="二书（交房）"></a>二书（交房）</h3><blockquote>
<ol>
<li>住宅质量保证书</li>
<li>住宅使用说明书</li>
</ol>
</blockquote>
<h3 id="一表（交房）"><a href="#一表（交房）" class="headerlink" title="一表（交房）"></a>一表（交房）</h3><blockquote>
<p>竣工验收备案表</p>
</blockquote>
<h2 id="选房考虑要素"><a href="#选房考虑要素" class="headerlink" title="选房考虑要素"></a>选房考虑要素</h2><h3 id="开发商"><a href="#开发商" class="headerlink" title="开发商"></a>开发商</h3><blockquote>
<ol>
<li>口碑：一般好的开发商资质高、资金充足。</li>
<li>优惠：对于开发商给出的优惠，要多打听，多分析，多判断，不要盲目追风。</li>
<li>规模：优先选择大盘买房，因为大楼盘设施齐全、占地面积大、绿化更好、周边配套设施更容易发展起来。</li>
<li>注意开发商房地产资质等级，一级好，二级还不错，三级就比较一般了。</li>
</ol>
</blockquote>
<h3 id="户型"><a href="#户型" class="headerlink" title="户型"></a>户型</h3><blockquote>
<ol>
<li>朝向：正朝南不一定就是最 好，考虑到风向、通风因素，住宅建筑设计有南偏东、偏西30度也很正常。<ul>
<li>南：阳光充足，冬暖夏凉，冬季阳光能照射至房屋室内深处，让室内明亮温暖，夏季朝南的房屋便于避开阳光直射，避开阳光的强烈洗礼，良好的通风还能保持室内的清新干燥。</li>
<li>东南：东南朝向的户型一般采光较好，但通风略显不足，房屋内易潮湿。</li>
<li>西南：采光较好，但是有一定的西晒困扰。</li>
<li>东：光照时间早，只有上午有阳光，通风较差。</li>
<li>西：住过西向户型的都知道，采光时间短，西晒强烈，夏季较热，但是西朝向所带来的好处是可以晾晒衣物、被褥，而且还可以通过增加阳台的方法来降低光的摄入量。</li>
<li>北：采光最差，夏天凉快，但冬天阴冷，容易造成房子潮湿的情况，不方便晾晒衣服，但是朝北的房屋是夏日里最凉爽的。</li>
</ul>
</li>
<li>楼层：<ul>
<li>中间层房屋的空气质量相较于低层更好，出行较高层更方便，可以说是折中。</li>
<li>1-4层往往因为有树丛、绿化的第一重过滤，噪音有所减小，而5-8层却因为无遮挡物，噪音更甚。</li>
<li>扬灰层：有说8-10层，也有说9-11层。但扬灰层是否存在有待商榷。</li>
<li>心理忌讳：带4，谐音死；13，西方避讳；18，谐18层地狱；8，七上八下。</li>
<li>楼层太高，如果窗户的隔音不好会有风声和噪声。且对水压气压要求更高。</li>
<li>远离设备层，设备层是专门供水，供电的中间楼层，要是常年居住在设备层的附近的话，不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息，连机器的辐射也会影响人的身体健康。</li>
<li>避免顶（1~2）层，顶层一到大夏天，不仅闷热，不透气，还容易漏水；且对水压、气压要求高；遇到灾害不容易逃生。</li>
<li>避免底（1~2）层，底层不仅容易潮湿，发霉，滋生蚊子，光线也不好且易出现水管堵住，污水外溢的问题；</li>
<li>避免楼对楼的高层，花了高价却没享受到高层的视野。</li>
</ul>
</li>
<li>楼间距：前后间距主要满足日照、通风、视觉卫生、景观等方面的要求；左右间距主要满足消防、交通、防噪等方面的要求。</li>
<li>噪音：看房屋周边设施，考虑噪音影响。</li>
<li>进深、开间</li>
<li>容积率：容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。比如说，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2；如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。</li>
<li>公摊面积：<ul>
<li>不要太相信美颜过的样板间，异地设计的样板尺寸、屋内的格局虽然大差不离，但多数开发商不会真的1:1，把尺寸适当放大、把墙体做薄是最常用的伎俩，改造套内的布局、展示迷你缩小版的家具更是家常便饭。</li>
<li>问开发商要关于公摊面积的准确数据，确切了解到套内每间房子的长宽尺寸，自己计算套内到底有多大。</li>
</ul>
</li>
<li>得房率：是指你套内建筑面积与套型建筑面积（销售面积）的比例。<ul>
<li>套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积的总和</li>
<li>阳台面积：阳台当其上盖高度小于两个自然层时，按其围护结构外围水平投影计算一半建筑面积；阳台上盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致时，按上盖或阳台围护结构较少的水平投影计算一半建筑面积;当上盖宽度不大于0.6米时，阳台不计算建筑面积。阳台当其上盖高度达到或超过两个自然层，阳台不计算建筑面积；一户的阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标，并相应计算建筑面积。（计算规则可能会有差异）</li>
<li>套型建筑面积：套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积</li>
</ul>
</li>
<li>产权年限：一般为70年，也有40年或者50年的。年限是从开发商初拿到这块地的时候算起。</li>
<li>楼栋位置：避开地下车库的出入口、交通主干道旁的楼栋，正对马路或小区大门的房慎选，以避开噪音和汽车灯光。要关注所选楼栋距离小区出口、车站的距离远近。另外，楼栋的景观视野如何也不可忽视，比如可观小区水景或湖景。</li>
</ol>
</blockquote>
<h3 id="规划"><a href="#规划" class="headerlink" title="规划"></a>规划</h3><blockquote>
<ol>
<li>注意小区环境，小区景观、绿化、配套等</li>
<li>注意看房子所处地段，在购置房产时，要切记紧跟城市发展的方向。</li>
<li>考虑孩子问题，买地产要考虑孩子路上的安全问题，尽量选择距离近的房子。这样可以给孩子节约大量的时间，让孩子有充裕的时间学习和休息。</li>
<li>人车分流</li>
<li>避免周边有垃圾处理厂、焚烧厂、屠宰场、污水处理厂、殡仪馆、重工业企业等，污水和废气的排放，影响人们的身体健康。</li>
<li>停车位配比应至少达到1:1。</li>
<li>绿化率和绿地率是两个不同的概念，但置业顾问常常会把绿化率当绿地率介绍，就是为了让购房者混淆。绿地率指的是小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿化率的准确说法是“绿化覆盖率”，具体是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，简言之就是只要有块草皮就可以计入，没有参考意义。</li>
</ol>
</blockquote>
<h3 id="物业"><a href="#物业" class="headerlink" title="物业"></a>物业</h3><blockquote>
</blockquote>
<h3 id="合同"><a href="#合同" class="headerlink" title="合同"></a>合同</h3><blockquote>
<ol>
<li>购房定金，定金对买受人是极为不利的，使买受人在签约的时候处于不利的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款。</li>
<li>签认购书，认购书基本条款要约定详细，对所要购买的房屋的主要情况在认购书中予以约定。条款内容约定要合法有效，要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。</li>
<li>在签订合同时，一定要选用房地产管理部门一致印制的标准房屋买卖合同文本，并依照合同文本中所列条款逐条逐项填写。切记！千万不能大意。</li>
<li>一定要留意合同条款中双方所填写的内容中权力与责任是不是对等。</li>
<li>在合同中对付款的数额、期限、方法及违约责任等作出约定。</li>
<li>一定要约定好交房日期，购房者在签定合同时，必定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能准时交房所需承当的责任。</li>
<li>签合同前要确认房屋有没有做过抵押，除了银行按揭有没有别的。</li>
<li>贷款审批未通过原因有二，其一是申请人征信记录不符合要求，其二是开发商原因导致。如遇第二种情况，应及时取证，存证，为维权做准备。</li>
<li>合同主体要明确，有的项目开发者是一个公司，而投资方是另一个公司，而作为购房者要签的合同另一方是开发者。签约时要看看另一方签字的是不是法定代表人，有的持有法定代表人给的“授权委托书”也可以签，否则签字无效。</li>
<li>开发商提供的补充协议要先仔细查看后再签字。</li>
<li>预售协议和物业管理协议应区分开，如果物业公司的服务标准、收费情况没有确定，就要求缴纳费用，损害的是购房者的利益。</li>
<li>注意概念模糊的用词，如最短时间内解决、较好、尽快等。开发商的承诺要变成白纸黑字，涉及到时间、地点、材料的一定要清楚。</li>
<li>合同以偏概全，比如开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。</li>
<li>处理结果不明确，如合同规定在什么时候做什么事，而且是必须的语气，但并没有说明如果没有完成，会有怎样处理。</li>
</ol>
</blockquote>
<h3 id="选房时需要了解的情况"><a href="#选房时需要了解的情况" class="headerlink" title="选房时需要了解的情况"></a>选房时需要了解的情况</h3><blockquote>
<ol>
<li>物业费多少，什么物业公司？</li>
<li>房屋的价格？按什么面积计算房屋价格的？</li>
<li>交房时间</li>
<li>公摊比例</li>
<li>梯户比：一梯两户、两梯三户/四户或多户</li>
<li>停车位问题：地上车位、地下车位或地上地下车位均有，车位比多少，收费标准，可租可售或只租/只售，是否人车分流</li>
<li>了解楼盘的实际销售情况，具体的了解渠道可以是楼盘广告、售楼书、入住的购房者、房地产业内人士等。</li>
<li>注意开发商和销售商可能不同，开发商和销售商有时不分，有时为两家甚至多家</li>
<li>在看房时，应保留楼盘的宣传广告单，作为日后收房后的证据。</li>
<li>合同约定尽量详细。</li>
<li>不少开发商都会打出“交XX抵XX”的优惠活动，这时你就需要问清楚，你交的到底是定金还是订金。定金和订金不同，前者是不可退的，后者才可以退还。</li>
<li>问售楼员要一个销控的本子，这样你就可以确认哪些房子卖完了，哪些房子还是在售中。</li>
<li>施工单位好不好，主要看工地是否干净，建材堆放是否井井有条。</li>
<li>一般情况下补充协议里都会有一条：如果购房合同与补充协议有冲突，请以补充协议为准，SO不要拿补充协议这个豆包不当干粮，核对条款跟上述一样要更要看仔细！！！</li>
<li>了解样板间厨房、卫生间的管道位置。</li>
</ol>
</blockquote>
<h3 id="常见开发商套路"><a href="#常见开发商套路" class="headerlink" title="常见开发商套路"></a>常见开发商套路</h3><blockquote>
<ol>
<li>以虚假内容为噱头，广告中说了各种小区绿化、景观、健身房等美好的描述，但却不写在购房合同里。等购房者提出想看书面文件及资料时，销售人员又谎称尚未印出来等，进行搪塞。空口无凭的承诺，为购房者埋下了隐患。</li>
<li>购房送阳台、两房变三房、书房半赠送、送车位等，要么赠送的面积本来就是你的，比如开放式阳台本来就只计算一半的面积。而车位很可能只是使用权，不能写入购房合同和房产证，开发商什么时候心情不好了，说拿走就拿走了。</li>
<li>定金难退</li>
<li>通过各种方式营造火爆的购房现象，比如媒体的软文，请来的房托，还有有意蒙蔽购房者说房子已经售完，以此来刺激购房者的买房冲动。又或是每次开盘都只推出部分房源，造成一种哄抢的局面。</li>
<li>隐瞒“不利因素”，如有垃圾场、变电站、高压线等设施或其土地之前曾拿来建化工厂等</li>
<li>赠送“私属空间”名不副实，购房者可要求开发商明确赠送空间的性质以及今后的使用功能，并保留相关的宣传资料以备日后维权之需。</li>
<li>赠送面积是不受法律保护，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。根据物权法的相关规定，1楼或顶楼赠送的花园或天台，实际上是归业主共有的，而且赠送面积开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主就得不偿失了。</li>
<li>买房返现也是现今大多数开发商喜欢使用的手段，告诉购房者虽然你现在掏了不少钱买房，但是之后会以礼包的形式返还一部分给你，但其实等真的拿到这些礼包的时候就发现，想要提现或使用都是有条件限制的。</li>
<li>警惕房托（中年大妈等），不要轻易被假象迷惑。千万要冷静，保证看中再买。</li>
<li>没有购房资格交钱留房，这种套路风险很大，因为不能网签，也就是不能在政府部门备案。如果遇到不好的开发商，那可能会一房二卖，很难保障自己的权益。</li>
<li>代理公司售楼会有各种花样，比如排队买号等。</li>
<li>样板间灯光全开隐藏采光缺陷；使用定制迷你家具，给人空间更大的假象；不配置管线，使样板间看起来更整洁。</li>
</ol>
</blockquote>
<h2 id="二手房"><a href="#二手房" class="headerlink" title="二手房"></a>二手房</h2><h3 id="注意事项"><a href="#注意事项" class="headerlink" title="注意事项"></a>注意事项</h3><blockquote>
<ol>
<li>签订合同前认真核实房主身份，防止假房主骗卖或者一方多卖的情况。卖方不是房屋所有权人的，应提供房屋所有权人的授权委托书。</li>
<li>合同上要明确标明房屋基本情况和各种费用的交接时间和方式。包括地址、门牌号、面积和户型。</li>
<li>合同写明违约责任和合理利用补充条款。</li>
<li>核实房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；核实房产是否已设定抵押。</li>
<li>经过中介的话要查验中介机构的营业执照和备案证明。</li>
<li>不购买未取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》的二手房。</li>
<li>交易过户时，为保障房款安全，应存入市住建局交易中心资金监管账户。</li>
</ol>
</blockquote>

      
    </div>
    
  </div>
  
    
    <div class="copyright">
        <p><span>Title:</span><a href="/2019/04/02/buyHouse/">置业储备</a></p>
        <p><span>Author:</span><a href="/" title="Back to Homepage">潍夫子</a></p>
        <p><span>Created:</span>2019-04-02, 14:20:27</p>
        <p><span>Updated:</span>2019-04-04, 16:58:56</p>
        <p>
            <span>Full URL:</span><a class="post-url" href="/2019/04/02/buyHouse/" title="置业储备">http://weifuzi.oschina.io/2019/04/02/buyHouse/</a>
            <span class="copy-path" data-clipboard-text="From http://weifuzi.oschina.io/2019/04/02/buyHouse/　　By 潍夫子" title="Copy Article&#39;s Link &amp; Author"><i class="fa fa-clipboard"></i></span>
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        </p>
        <p>
            <span>License:</span><i class="fa fa-creative-commons"></i> <a rel="license" href="http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/" title="CC BY-NC-SA 4.0 International" target = "_blank">"CC BY-NC-SA 4.0"</a> Keep Link &amp; Author if Distribute.
        </p>
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            <div id="article-nav-older" class="article-nav-title">
                <a href="/2019/03/28/CSS初探/">
                    CSS初探
                </a>
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</article>

    <div id="toc" class="toc-article">
        <strong class="toc-title">Contents</strong>
        
            <ol class="toc"><li class="toc-item toc-level-2"><a class="toc-link" href="#开发商售房资质"><span class="toc-number">1.</span> <span class="toc-text">开发商售房资质</span></a><ol class="toc-child"><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#五证（购房）"><span class="toc-number">1.1.</span> <span class="toc-text">五证（购房）</span></a></li><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#二书（交房）"><span class="toc-number">1.2.</span> <span class="toc-text">二书（交房）</span></a></li><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#一表（交房）"><span class="toc-number">1.3.</span> <span class="toc-text">一表（交房）</span></a></li></ol></li><li class="toc-item toc-level-2"><a class="toc-link" href="#选房考虑要素"><span class="toc-number">2.</span> <span class="toc-text">选房考虑要素</span></a><ol class="toc-child"><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#开发商"><span class="toc-number">2.1.</span> <span class="toc-text">开发商</span></a></li><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#户型"><span class="toc-number">2.2.</span> <span class="toc-text">户型</span></a></li><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#规划"><span class="toc-number">2.3.</span> <span class="toc-text">规划</span></a></li><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#物业"><span class="toc-number">2.4.</span> <span class="toc-text">物业</span></a></li><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#合同"><span class="toc-number">2.5.</span> <span class="toc-text">合同</span></a></li><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#选房时需要了解的情况"><span class="toc-number">2.6.</span> <span class="toc-text">选房时需要了解的情况</span></a></li><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#常见开发商套路"><span class="toc-number">2.7.</span> <span class="toc-text">常见开发商套路</span></a></li></ol></li><li class="toc-item toc-level-2"><a class="toc-link" href="#二手房"><span class="toc-number">3.</span> <span class="toc-text">二手房</span></a><ol class="toc-child"><li class="toc-item toc-level-3"><a class="toc-link" href="#注意事项"><span class="toc-number">3.1.</span> <span class="toc-text">注意事项</span></a></li></ol></li></ol>
        
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